İpoteka müqaviləsi, daşınmaz əmlakın girov qoyulması ilə öhdəliyin təmin edilməsi üçün bağlanan bir müqavilədir. Bu müqavilə borclunun kredit və ya digər öhdəliklərinin icrasını təmin etmək üçün ipoteka qoyulan daşınmaz əmlakın dəyəri üzərində hüquqi təsir göstərir. İpoteka, borclunun kredit və ya öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi halda kreditorun (ipoteka saxlayanın) borcun ödənilməsini təmin etmək məqsədilə girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən istifadə etmə imkanını verir. Bu hüquqi mexanizm, kreditorun tələblərini icra etməkdə təminatını artırır və borclunun öhdəliklərini vaxtında yerinə yetirməsini stimullaşdırır.
Müasir dövrdə ipoteka hüququ geniş şəkildə müxtəlif kredit və öhdəliklərin təmin edilməsi üçün istifadə edilir. Banklar və digər maliyyə qurumları tərəfindən verilən kreditlər, xüsusilə də daşınmaz əmlak kreditləri (məsələn, mənzil almaq üçün verilən kreditlər), adətən ipoteka müqaviləsi ilə təmin olunur. Bu zaman borcalan mənzil alır, lakin borcunu ödəmədiyi halda banka bu əmlakı girov kimi təqdim edir. Bank isə bu girov sayəsində borcun geri qaytarılmasına dair əlavə təminat əldə edir.
İpoteka müqaviləsi, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyində geniş tənzimlənmişdir. Bu hüquqi alət, Mülki Məcəllə və “İpoteka haqqında” Qanunla müəyyən edilir. Məcəllənin 269-cu maddəsinə əsasən, ipoteka, borcun təmin edilməsi məqsədilə daşınmaz əmlaka tətbiq olunan girov hüququdur. Bu əmlak, notariat qaydasında təsdiqlənmiş müqavilə əsasında rəsmi reyestrdə qeydiyyata alınır və ipoteka saxlayan, borcun yerinə yetirilmədiyi hallarda əmlakın dəyərindən borcunu təmin edə bilir.
İpoteka hüququnun tətbiq sahəsi genişdir və müxtəlif mülki müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin təmin edilməsi üçün istifadə edilə bilər. Bununla yanaşı, ipoteka qoyulmuş daşınmaz əmlak üzərində müəyyən hüquqi məhdudiyyətlər mövcuddur. Məsələn, ailə üzvlərinin razılığı olmadan yaşayış sahələrinin ipoteka qoyulması qanunvericiliklə məhdudlaşdırılır. Bu cür məhdudiyyətlər, ailə üzvlərinin hüquqlarının qorunması və mübahisələrin qarşısının alınması məqsədilə tətbiq edilir.
İpoteka müqaviləsi borcun yerinə yetirilməsi ilə əlaqədar olaraq xüsusi hüquqi qorunma mexanizmləri də təmin edir. Borc ödənildikdə ipoteka hüququ ləğv edilir və ipoteka saxlayan dövlət qeydiyyat orqanına müraciət edərək ipotekanın dövlət qeydiyyatını ləğv etdirir. Bununla da əmlak üzərindəki məhdudiyyətlər aradan qaldırılır və ipoteka qoyan əmlak üzərində tam mülkiyyət hüququnu geri qazanır.
Ümumilikdə, ipoteka hüququ həm kreditorlar, həm də borcalanlar üçün qarşılıqlı fayda təmin edən bir mexanizmdir.
